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不动产物权的善意取得

2021-11-24 20:49      点击次数:

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  义犬圣伯纳救出2000瑞士人上海seo外包公司-上海链企文化传播有限公司,《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

  甲与乙于1998年结婚,婚后不久,夫妻二人购买一门面房,但由于位置不好一直没有出租,房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。2007年春,甲与乙闹离婚。甲背着乙以市场价格与第三人丙签订了一份门面房买卖合同。丙将房款交与甲,并与甲一起办理了房产过户登记。乙知此事后诉至人民法院,要求丙返还门面房,丙拒绝。问:法院应如何处理?

  本案属于不动产物权的善意取得纠纷。善意取得是指无权处分人将其所占有的他人的物转让给第三人,如受让人取得该物时出于善意,则受让人将依法取得对该物的所有权,原权利人丧失所有权。善意取得制度有利于保障交易安全,维护市场经济的正常秩序,同时善意取得制度也不可避免地会牺牲原权利人的利益,因此世界各国民法都对善意取得的适用范围及要件作了严格的规定。

  《物权法》第106条对善意取得制度作了最为完整的规定,其中将不动产纳入善意取得的适用范围是立法上的重要突破。传统民法认为善意取得仅仅适用于动产,实际上善意取得中受让人的“善意”来自于对无权处分人占有动产或者在不动产产权证书上被登记为权利人这一类事实所产生的权利推定的信赖,也即对于物权公示的公信力的信赖,在这一点上动产与不动产的公示所具有的公信力并无区别。而在现实生活中,由于登记错误或者真权利人与受托人之间的私下协议安排,不动产产权证书登记的权利人与真权利人不符的情形亦不罕见,《物权法》规定有利于保障善意第三人不动产交易安全。《物权法》第106条在善意取得的构成要件上作了严格限制:(1)转让人须无处分权。转让人无处分权包括没有所有权和所有权受到限制两种情形;(2)基于有偿法律行为而受让。有偿是指受让人以合理价格有偿受让,包括互易,买卖。受让人必须付出了相应对价,才可以发生善意取得;(3)受让人受让财产时主观上为善意无过失。民法上的“善意”指不知情,即在受让人与无权处分人进行民事行为的当时,第三人不知对方对标的物无处分权;(4)转让的财产已经完成交付或者登记。对于不动产,依法应登记的应当已经办理了所有权移转登记手续,即完成了不动产所有权转让手续。以上四个条件同时具备才能适用善意取得。

  本案中人民法院可以直接依据《物权法》第106条的善意取得的规定作出裁决。理由如下:首先,门面房的真实权利状态为甲、乙共有,甲未经共有人乙的同意处分门面房属于无权处分行为;其次,丙按市价购买门面房属于的是有偿受让行为;再次,房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。在乙不能举证证明丙对甲的无权处分行为知情的情况下,根据公示原则,丙对门面房所有人为甲的信赖是善意无过失的;最后,本案中甲与丙已经完成了对门面房所有权的登记手续。因此,根据善意取得原理丙应当取得门面房的所有权。当然对于甲处分夫妻共有财产的行为,乙可依侵权行为法的规定向甲请求损害赔偿。

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